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在上一期文章投资独立屋还是公寓？用数据说话（上）当中，我们用历史数据比较了加拿大几个都市圈各类物业的涨跌，得出了独立屋并不一定涨幅总是高于公寓，而且只关注价格的涨跌，打算利用低买高卖来赚取差价很大程度上是一种投机行为，虽然大的都市圈物业长期来看是一直升值的，但是在十年以内的尺度上房价往往会呈现周期性的涨跌。那如何正确看待投资物业的价值呢？今天的文章将从现金流的角度再来看看各种物业的投资回报。
在讨论现金流之前，我们需要先介绍几个概念，以便更全面地理解下面的内容。首先假设你投资了一个房子，每月租金减去成本收入为1千元，那一年的收入是多少呢？1万2？那十年呢？12万？如果这个房子是永久产权，那按照这个算法，收入应该是无穷大吗？（此处有的朋友可能会说房子是使用寿命是有限的啊，那不妨把这个物业想象成一块出租的土地，不需要任何投入，就可以一直收取租金，那收益会是无穷大吗？如果是，那这块地的价值也应该是无穷大了吗？）显然，答案并非如此。原因很简单，钱是有时间成本的，今天的一块钱和10年后的一块钱并不相等，今天的一块钱要比10年后的一块钱更值钱。这不仅仅是通货膨胀造成的，即便在十年后1块钱可以有和今天相同的购买力，十年后的1块钱仍然没有今天的1块钱值钱。因为从消费的角度而言，即时满足要比延迟满足更有价值，反过来说就是延迟满足理应带来更大的享受，否则还不如立即消费；从投资的角度而言，今天的1块钱如果投资出去，十年后理应带来更多的回报，否则投资就没有价值了。
那10年后的1块钱应该相当于今天的多少钱呢？假设我们今天投资1块钱，每年可以得到5%的回报，那10年后的总回报应该是1*(1+5%)^10，约等于1.63元。那反过来，10年后收到1块钱，就只相当于今天的1/1.63，约为0.61元。在这里，刚才假设的5%年回报率就可以被定义为“折现率（Discount Rate）”，而0.61元就是在这个折现率下10年后的1块钱在今天的“净现值(NPV)”。简而言之，如果你认为市场的折现率，也就是资本的时间价值是5%每年的话，那今天的0.61元和10年后的1块钱就是一样的。
我们还可以进一步假设这样一种情况，我今天投资了100万买了一栋房子（为了简化，暂时假设没有贷款），每年收入一定数量的租金，持有10年后卖出，把历年的租金收入刨除成本和最后卖房的收益都用一个折现率折算成今天的净现值，如果比100万多，那就证明这个投资是划算的，如果净现值比100万要少，那就说明这个买卖是亏钱的。说到这，你也许会说，那挣钱亏钱不都在于那个折现率取多少了吗？对，所以我们就又可以引出一个概念“内部收益率（IRR）”。IRR就是假设我们投资的100万刚好等于后期所有收入净现值的情况下的折现率，也就是整个投资的净现值为0的情况下的折现率，相当于收益率刚好等于折现率的情况。如果一个投资的IRR为10%，简单的理解就相当于整个投资周期内所有收入的复合年化收益率为10%。显然，对于IRR超过我们预期的收益率，就说明这个项目值得投资，反之则不值得投资。假如项目的IRR比市场的无风险收益率还要低的时候，就说明这笔投资几乎没有可行性了。
有了上面的铺垫，我们知道了折现率，净现值和内部收益率的概念。下面我们可以举一个实际的例子来分别计算投资独立屋和公寓的回报。我们假设两个典型的物业投资：
投资标的1：独立屋
市场价格：150万
月租金：3200元
维修保养：月租金的10%
投资标的2：公寓
市场价格：32万
月租金：1500元
维修保养（管理费）：月租金的15%
其它假设条件：
持有15年，地税简化估算为价格的0.35%，空置率3%，首付35%，贷款65%，利率j2=5%，5年Term，25年分期。租金年均上涨2.5%，其它开支包括地税年均增长3%。房屋最终卖出的佣金和其他相关费用4%（不含税务成本）。
除了以上条件以外，还有最重要的一点就是15年后的物业的增值。我们先以大温的历史数据作为参考：假设独立屋增值为原来的2.6倍，公寓为2.5倍。此时公寓的内部收益率为12.03%，而独立屋仅为8.93%，这种收益率的差异放在15年的尺度上无疑是相当巨大的。
有朋友可能马上会说，我印象当中独立屋的涨幅比公寓大多了，而且前几年独立屋疯涨的时候，公寓好像没怎么上涨啊。那我们带入二者差值最大的数据再进行一次计算，最大的差值发生在2016年，二者价格指数的差距为80，具体数据参见投资独立屋还是公寓？用数据说话（上）
带入计算后的结果，即使15年后独立屋价格比公寓多了0.8倍，公寓的IRR为10.65%，而独立屋为9.93%，依然是公寓完胜。我们再向前走一步，看看到底独立屋比公寓多涨多少的时候才能达到差不多的内部收益率呢？我们再次假设独立屋在15年之后价格翻三倍，涨到450万，而公寓只翻两倍涨到64万。此时独立屋的IRR为10.23%，公寓的IRR为10.26%，这时候二者的内部收益率基本相当。这也就是说，按照上面的假设条件，要达到相同的收益，公寓只需增值一倍而独立屋得增长两倍才行。
还有一点非常重要的是，在上述几种不同的条件下，投资公寓在第四年就会达到正现金流，而独立屋则在整个持有周期都保持每年3~4万的负现金流，直到最后一年卖出变现。这等于说，这笔投资是否赚钱直接取决于最后的卖价，而这15年当中不断贴钱只为最后博取一个大幅的增值收益。可是在这15年当中，有太多的不确定性和风险，如果这个投资不能做到“以房养房”，假如碰到任何无法继续投入的情况，也许是其他收入缩减，也许是海外汇款政策收紧，总之一旦资金链发生断裂，最后的结果可能是被迫变现出局。大温地区某些炒家前几年高价购入的独立屋最近因为各种原因现金流吃紧而亏本出货的情况时有发生。
看到这里，可能有的朋友会说，我投资的某处独立屋就涨了不止三倍，但是某朋友投资的公寓连一倍都没涨。买得起150万房子的人，每个月还在乎再掏个三五万吗？当然，这些都有道理，上述例子只是用一些比较典型的数据来说明现金流和投资收益的关系，而并非为了说明投资独立屋一定不如公寓。反之，投资独立屋有很多优点恰恰是公寓的短板。
说到底投资何种物业是需要根据具体地点，不同用途，不同租金收入，不同运营成本以及投资者个人的税务状况等来综合评价的。但是仅仅把目光放在房产增值，靠炒房赚取价差的方式往往蕴藏着很大风险。
从上面的分析我们也可以看出现金流在投资回报中的重要性。从这个角度来看，租售比（租金收入与房价的比值）越低的豪宅，长期持有在现金流上的损失就会越多，而未来越需要非常大的上涨才能弥补现金流带来的损失，在利率上升的阶段尤其如此。反之，如果积极对房屋进行改造提高现金流，则会极大程度上改善投资回报。
在这里，我需要强调一下，上述的所有分析都是以纯投资为前提的置业。如果你想自住兼顾投资，那除了需要算账以外，自己的居住感觉也是非常重要的，有的人喜欢独立屋自己家的大院，有的人喜欢公寓的省心和便利，或许高层还有亮眼的风景，所谓千金难买我乐意。因此，一开始就应当把自住需求和投资需求分开，纯粹的投资行为更多的时候要抛开自己的感觉，用算账的方式来衡量得失利弊。
下面是一些投资独立屋和公寓的利弊分析，供大家参考：
投资独立屋最大的好处在于未来规划容积率的提升。这一点也是独立屋可以获得大幅度升值的重要原因之一。如果规划容积率提升，通过土地整合，原来几栋独立屋的土地可以盖一栋公寓楼了，这通常会给原来的独立屋带来数倍的增值。事实上，整个独立屋的价格指数上涨其中有部分原因就是因为大量独立屋由于容积率提升从而卖价大幅上涨造成的。那么，从另一个角度来看，中期内没有规划容积率提升的独立屋升值空间其实是相对有限的。当然，并不是说这种房子不会大幅升值，房子涨跌的因素还有很多，在此不做展开。
独立屋相比公寓的优势还有改造的灵活性。根据不同地区的规定，独立屋可以有条件增建后巷屋或者增加独立的出租单位，这些改造都可以增加租金收入，从而改进现金流，达到更高的收益率，这样就有可能做到现金流和物业增值两不误。
相对而言，公寓有更高的管理费，而且不同的物业管理公司绩效差异也很大，独立屋则可以自己做主。但是从另一个方面，独立屋的任何维修都需要自己负责，如果是旧房子也会有不小的花费，甚至是意外的大笔开销。
投资公寓更加灵活，投入的资金较少，自有资金有限的情况下也可以开始投资。以本文为例，一栋价值150万的独立屋可以投资4-5套一房公寓，对于资金管理也更为灵活。如果出现任何情况需要变现，投资公寓可以只变现其中一套或几套，而不用像独立屋一样只能全部变现。
独立屋，尤其是豪宅可能会难以变现。在市场快速上涨的时候，豪宅也许是加大杠杆的法宝，100万的房子花35万首付，过一年涨到135万出手，相当于有几乎100%的收益。然而，市场不好的时候也许就会出现问题，要不亏本变现，要不负现金流持有。
就这个问题其实还可以多说几句。例如温哥华西区的豪宅，普遍已经被炒过若干次，基本是后来的移民接盘之前的房子。然而这种击鼓传花的游戏总有到头的一天，毕竟别说四五百万的豪宅，就算是百万左右的房子以本地中产阶级的收入水平也很难接盘。显然，当年不断有人接盘是因为各种海外资金的流入，包括新移民的积蓄，资产的跨境转移等等，而并非由本地收入支撑，看看本地个税的统计就不难发现本地的收入是支撑不了这么高的房价的。而海外的资金却未必是外国人购房，大量购入资产的人也许是有本地身份的人，但是钱明显并不是本地的钱。所以当海外资金流入因为各种原因被卡住的时候，接盘的人也就会越来越少，加上各种针对买家和持有者的税费，豪宅的下跌在所难免。
相对而言，中低价位的公寓可以算是真正的刚需，不但可负担性好，而且还有不断出台的政策鼓励。其实想明白一件事很重要，在加拿大这种底色就比较左的国家，有时候难免会有多数暴政存在，少数富人如果隐藏的不好肯定会被揪出来杀富济贫，这类政策出台也一定是叫好的多，站出来为少数人说话的少。而跟绝大多数人息息相关的东西则会在政策上安全的多，所以持有豪宅的政策风险也是相对较大的。
说了这么多，关于独立屋和公寓历史价格和租金收入的比较，核心的意思并非是说明哪一种投资一定优于另一种，而是说明对于不同的情况要做不同的分析，从多个角度看待房地产投资的收益。如果您觉得读了这篇文章有点收获并且想以后还能看到这类内容，欢迎订阅我的YouTube频道“睿视界”探讨有关地产投资的话题。
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