1、什么是“房地产佣金”和“佣金返还”

在安省房地产管理协会RECO(The Real Estate Council of Ontario)的教科书里对房地产从业人员的“佣金commission”是这样定义的：房地产从业人员在房地产买卖过程中通过提供服务所获得的收入称之为佣金即commission.。

这句话有4个关键点：1）是“房地产从业人员”指的是拥有RECO颁发的License的地产经纪以及受雇于开发商的房地产销售人员；

2）在“房地产买卖过程中”指的是要有实质性的交易行为；

3）“通过提供服务”是指获得佣金的前提；

4）“获得的收入”指的是以提供服务为前提获得的收入归房地产从业人员所有。

“房地产佣金”一般以成交金额的百分比或双方商定的固定金额进行支付，目前市场上绝大部分是以成交价的百分比为支付方式。佣金支付方可以是卖方，特殊情况下也可以是买方支付，但目前市场上的房地产佣金绝大部分由卖方支付。

佣金支付的程序是这样的：

1）卖房经纪和卖方业主签订卖房代理协议，确定卖方业主应支付给买方经纪的佣金比例，一般为2.25-2.5%，确定支付给卖方经纪的佣金比例，一般为1.25-1.75%，卖家共计支付4%左右；

2）买卖双方签订完OFFER以后，商定将定金打到卖方经纪公司的IN TRUST账户；

3）等到成功交付房屋以后，买方律师会将买方经纪应得佣金和卖方律师进行清算并划拨至买方经纪公司；

4）买方经纪公司根据不同经纪的分配政策，比如10-90%，15-85%,20-80%或者固定的DESK FEE等不同的分配方式将佣金进行分配，并将买方经纪的佣金支付给买方经纪。从签完OFFER到拿到佣金一般要用2-3个月的时间。

购买楼花的佣金一般分三次在3-4年内支付：第一次在OFFER确定后的90天内支付1%；第二次在动土开工的时候支付1%；余下的1-2%在楼花交付使用后支付，不同的开发商有不同的佣金支付政策，但绝大部分都大同小异：支付周期长，经常拖延，绝不按时支付。以上是目前房地产经纪获得佣金的流程及现状。

2、再看看什么是“佣金返还”

“佣金返还Rebate”REAO是这样解释的:买卖双方的经纪为了稳定和巩固和买卖双方的关系，在收到佣金之后支付一部分佣金给买方或卖方，以示友好合作关系，目前市场市场上大部分经纪都是在房屋交付后以礼品和少部分现金的方式作为对客户的感谢。

REAO规定REBATE是合法的，包括返还多少佣金是由经纪自己决定。但如果事前将“佣金返还”作为购买的条件，即你如果找我帮你买房，我就承诺给你1%的佣金返还，这时候“佣金返还”就变成了一种引诱，一种交易，是将“佣金返还”作为对客户购买行为的一种变相的交代，也就是说我把一部分佣金支付给你，至于说服务的品质，购买的结果我无法保证，这必然伤害到客户潜在的更大的利益以及资金投入风险。对于客户来说无异于捡到了芝麻丢了西瓜。

3、老外菜鸟买房：经纪白拿我佣金

K是个不折不扣的置业新手，来自加东基奇纳，这里的房子大多都还在30万以下。在今年的9月9日，K找了一个来自布兰普顿的经纪Karambir Sira来帮他，下了一个位于“双子城（K-W）”的房子offer，来来回回几次，这笔交易最终没谈成，K说那个房子收到好几个offer。

当时下这个offer之前，经纪让我签了一份协议（BRA买家代理协议），并且告诉我这只是买那栋房子的例行文书而已。”实际上，经纪一直宣称这份协议只是“例行文书”，甚至让K在协议没填完整前就让他签好了（这也是这位经纪事后有争议的地方）。

既然第一栋房子没买成，K也就把这件事情放下了，转而去其他地方看房，不久，他又看中一套屋主自售的房子，并于9月14日下了一个offer，出价是28万，很幸运，这个价钱很快就被接受了，第二天交易结束。

K说这套房子完全是我自己在Comfree（加东著名屋主自售网站）上找到的，当时，这个经纪还发了一封邮件，也提到了这套房子，我也明确告诉了他， 我已经自己看到了并且决定和屋主直接沟通并交易。经纪也同意了。最后我买下这栋房子的时候我也知会了他，他还恭喜了我。

接下来的情节就有意思了，K不久就收到了一张来自这位经纪的发票，总额为$9492（3个点的提成$8400+税$1092）。

真实的情况是这样的：

当初K所签署的协议并不是单单一栋房子（一开始没谈成的那栋）的代理协议，而是指整个基奇纳地区的所有独立屋，而且也没有一个具体的日期，而是一段日期（10天+额外30天的“holdover”=40天）。

也就是说，只要K在这个协议所签署之日开始的40天之内，购买整个基奇纳地区的任意一栋房子，这个经纪都可以拿到佣金，不管他是否做了什么或者啥也没做。并且按照协议规定，经纪所享有的佣金可达最后成交价的3个点外加税，难怪K会“额外”收到这笔账单了！如果K当时请了另一位经纪，除了卖家负责买方经纪的佣金之外，Sira按照协议还是可以享受佣金——只不过是买家付这笔钱。

悲催的事实是，K在这份协议上签了字。

如果K拒绝付这笔佣金，他接下来很可能要面临被控诉，而且他应该会输。当然了，他可以去投诉这位经纪，但不管怎么样，这9千多块钱是肯定要不回来了。

BRA协议签署时买家们真的是要睁大眼睛好好看看再落笔，K的这件事情，我也不知道说经纪到底有没有和买家说明这份可怕协议的所有真实内容，只知道说经纪真的靠这份协议就轻松撒出去了一张网，轻松拿到了佣金。

业内人解剖佣金结构 温哥华折扣更大

要了解折扣地产经纪如何运作，首先要弄清佣金结构的基本情况。在安省，卖屋佣金通常为5%，其中2.5%的佣金一般为卖方经纪所得，另外2.5%落入买方经纪手中。

一些折扣经纪提供点菜式收费，另外一些报出较低的佣金比率，或两者兼有。此外，还有“业主自售”的服务 — 当然，它所提供的服务极少，或干脆没有。

在温哥华，折扣的幅度更为可观。Erealty.ca只收0.5%的佣金作为费用，即可把卖家的物业登上MLS。但是，卖家通常要多费点神，与潜在买家直接打交道。

在这场折扣大战中，卖主似乎还不是唯一的赢家。以Flat Fee为例，使用其经纪的买家可获得买方经纪佣金的15%回扣。举例说明，如果一个买家买了40万元的房子，买方经纪得2.5%的佣金，买家便可获得1,500元。

Home@Ease也不甘示弱，推出一个做法 — 把在买方没有经纪的情况下，向其回赠房价的2%。但这须获得卖家的同意。

另一种类的折扣经纪为“业主自售”网站。一些业主愿意将其物业登在这里，以期节省2.5%的卖方经纪佣金。但该做法的不足是，他们的物业可能无法登上MLS — 这是大部分交易都使用的网站。

还有，货比三家总是好的。一些大经纪行迫于压力，也会削减一、两个百分点的佣金，以吸引顾客及与折扣经纪持平。