本网站所有原创文章禁止转载，违者将追究其法律责任！ 在上一期文章投资独立屋还是公寓？用数据说话（上）当中，我们用历史数据比较了加拿大几个都市圈各类物业的涨跌，得出了独立屋并不一定涨幅总是高于公寓，而且只关注价格的涨跌，打算利用低买高卖来赚取差价很大程度上是一种投机行为，虽然大的都市圈物业长期来看是一直升值的，但是在十年以内的尺度上房价往往会呈现周期性的涨跌。那如何正确看待投资物业的价值呢？今天的文章将从现金流的角度再来看看各种物业的投资回报。 在讨论现金流之前，我们需要先介绍几个概念，以便更全面地理解下面的内容。首先假设你投资了一个房子，每月租金减去成本收入为1千元，那一年的收入是多少呢？1万2？那十年呢？12万？如果这个房子是永久产权，那按照这个算法，收入应该是无穷大吗？（此处有的朋友可能会说房子是使用寿命是有限的啊，那不妨把这个物业想象成一块出租的土地，不需要任何投入，就可以一直收取租金，那收益会是无穷大吗？如果是，那这块地的价值也应该是无穷大了吗？）显然，答案并非如此。原因很简单，钱是有时间成本的，今天的一块钱和10年后的一块钱并不相等，今天的一块钱要比10年后的一块钱更值钱。这不仅仅是通货膨胀造成的，即便在十年后1块钱可以有和今天相同的购买力，十年后的1块钱仍然没有今天的1块钱值钱。因为从消费的角度而言，即时满足要比延迟满足更有价值，反过来说就是延迟满足理应带来更大的享受，否则还不如立即消费；从投资的角度而言，今天的1块钱如果投资出去，十年后理应带来更多的回报，否则投资就没有价值了。 那10年后的1块钱应该相当于今天的多少钱呢？假设我们今天投资1块钱，每年可以得到5%的回报，那10年后的总回报应该是1*(1+5%)^10，约等于1.63元。那反过来，10年后收到1块钱，就只相当于今天的1/1.63，约为0.61元。在这里，刚才假设的5%年回报率就可以被定义为“折现率（Discount Rate）”，而0.61元就是在这个折现率下10年后的1块钱在今天的“净现值(NPV)”。简而言之，如果你认为市场的折现率，也就是资本的时间价值是5%每年的话，那今天的0.61元和10年后的1块钱就是一样的。 我们还可以进一步假设这样一种情况，我今天投资了100万买了一栋房子（为了简化，暂时假设没有贷款），每年收入一定数量的租金，持有10年后卖出，把历年的租金收入刨除成本和最后卖房的收益都用一个折现率折算成今天的净现值，如果比100万多，那就证明这个投资是划算的，如果净现值比100万要少，那就说明这个买卖是亏钱的。说到这，你也许会说，那挣钱亏钱不都在于那个折现率取多少了吗？对，所以我们就又可以引出一个概念“内部收益率（IRR）”。IRR就是假设我们投资的100万刚好等于后期所有收入净现值的情况下的折现率，也就是整个投资的净现值为0的情况下的折现率，相当于收益率刚好等于折现率的情况。如果一个投资的IRR为10%，简单的理解就相当于整个投资周期内所有收入的复合年化收益率为10%。显然，对于IRR超过我们预期的收益率，就说明这个项目值得投资，反之则不值得投资。假如项目的IRR比市场的无风险收益率还要低的时候，就说明这笔投资几乎没有可行性了。 有了上面的铺垫，我们知道了折现率，净现值和内部收益率的概念。下面我们可以举一个实际的例子来分别计算投资独立屋和公寓的回报。我们假设两个典型的物业投资： 投资标的1：独立屋 市场价格：150万

本网站所有原创文章禁止转载，违者将追究其法律责任！们可能经常会听到地产经纪说：“独立屋比公寓升值潜力更大，因为独立屋是有土地的。”是否真的如此呢？关于不同类型物业的产权问题，我们将会在今后专门讲解，今天只针对数据回顾一下投资独立屋，镇屋及公寓的升值和回报情况，看看哪种投资更好。 人们投资房地产的回报通常会由两种收益组成：物业增值与租金回报。我们将用两期的篇幅分别比较物业增值和租金回报来分析投资不同物业类型的收益。 首先需要明确一个定义：房地产价格指数。房地产价格指数是根据一系列指标定义某一地区的“典型”房屋，并剔除极端高和极端低的房屋样本，确定“典型”房屋的市场价格，然后以某一年的价格为基准，定义为100，此后的价格与其比较，得到一个相对价格变动的数值。当前采用的价格指数以2005年1月为基准，设为100，此后的价格每月在此基础上增加或减少。例如，2019年8月大温独立屋的价格指数为259，那么我们就可以知道对于大温地区的一栋典型的独立屋，相比2005年上涨了2.59倍。通过价格指数我们可以把各种不同类型不同价格房屋的涨跌情况标准化，从而便于比较，而且可以避免因为采用平均价格等指标而造成的价格扭曲。 大温哥华地区 我们下面先以Greater Vancouver即大温地区（此处定义为大温哥华地产协会的范围，不同于行政区划的大温定义，不包含素里和兰利，但是包含Squamish, Whistler 以及Sunshine Coast）过去15年的房地产价格指数来做一简要回顾。 （说明：以下所有数据均来源于加拿大房地产协会CREA）